找房看房買房之注意事項 (一)

這篇算是自己在七年內買了兩間房子中所獲取經驗的整理，一部分是紀錄，另一部分則是希望可以幫助有計畫買房子或是換房子的人。此篇包含預算、房屋類型與房屋地點等。


(以下均已我自身狀況所撰寫，筆者本身兩間都是中古屋，對新屋有研究但不能說完全了解，請讀者選取對自己有幫助的部分即可)

預算

自備款
買房子最重要的一個因素就是現金(自備款)的多寡，這直接影響到我們的購屋預算，先以中古屋來說，現今買房自備款約兩成左右，其他的部分是銀行承貸。
現金該如何推估可購買的最高房價呢?我們以自備款200萬為例，最多可以購買的房價為1000萬，因為 [房價 X 0.2 等於 自備款 ] (1000 x 0.2 = 200)，如果自備款100萬則最多可以購買500萬的房子。以上只是粗估，實際上成交還需要付房仲服務費以及一些法定的規費等，所以在評估時需要留一些餘裕 。

月付額
 與此項最直接的關係是，能跟銀行貸到多少額度。例如前述說買1000萬房屋自備款200萬，準備跟銀行貸款800萬，但是銀行不會平白無故借我們錢，通常一般上班族是使用月薪去評估，以及個人的信用狀況。
平常要維持良好信用，跟銀行有往來最直接的方式就是使用信用卡，並且每個月都一次付清且不要有循環利息。
月付款與月薪是掛鉤的，通常月付款不能超過月薪的6成，例如月薪4萬，則銀行評估可承受的月付款為 4 * 0.6 = 2萬4 ，以這個數字反推總貸款金額，大約落在700萬左右。
當然這只是估算，實際會根據個人的財力證明而有所差異(如存款、去年繳交之個人所得稅、持有股票，擁有的房產地產等)。

記得筆者當初辦理貸款評估時，承辦人只說了: 「有錢的銀行帳戶都請印一份給我」，實際上就是在索取財力證明。

房屋類型

房屋類型是預算之外的第二種選擇，目前大家比較耳熟能詳的有三種類型:

• 公寓 : 通常是指四樓~五樓左右的無電梯集合住宅
• 優點: 房價最便宜，尤其是四樓與五樓，因公設少故使用坪數多。
• 缺點: 需要爬樓梯，無管委會故公共設施維護不易，需自行處理垃圾、信件。通常沒有車位，另外有可能會遇到比較吵的鄰居。
• 大樓 : 通常是指七樓以上有電梯有保全的集合住宅
• 優點: 房價中等，有電梯不須爬樓梯，管理室可幫忙收信收垃圾。
• 缺點: 因公設大故房屋虛坪大，最容易遇到吵的鄰居(樓上樓下左鄰右舍)，如有貸款需考慮管理費。
• 透天 : 有天有地，通常只有左右鄰居
• 優點: 不容易遇到鄰居吵。
• 缺點: 房價偏高，如果不是有管理室一樣要自己處理垃圾跟收信。
• 別墅 : 有天有地有花園，自己一棟。
• 優點 : 完全屬於自己的空間絕不會有鄰居吵的問題。
• 缺點 : 房價最貴且通常不在市中心。

以上這幾種是大致上的分類，而其各自都有小差異或是介於兩類之前的房屋類型。例如我看過所謂五樓公寓有電梯但卻沒有管理室。或是透天也有分不少種類型，如:

• 騎樓透天 : 如字面上，一樓屋前是騎樓，通常是保留讓行人通過，但大部分住戶會自己拿來停私家車。
• 社區型透天 : 通常有管委會以及外車無法進入的社區通道，有些停車場會作在地下室。
• 新加坡式透天 : 泛指車庫占用整個一樓的透天，通常是小地坪透天。 
• 連棟透天 : 建築物與左右鄰居相連，邊間除外。
• 雙拼透天 : 每戶都是兩間透天相連，也就是鄰居只存在左邊或右邊。
• 獨棟透天 : 透天最高等級，與左右不相連，通常是地主自己蓋的產品，跟別墅的區別是不會有前庭後院。

因為筆者在購買透天花比較多功夫，較無著墨在公寓大樓與別墅此種建築，相信其他房屋類型也都是有自己的小分類與小區隔。

房屋座落位置

決定好預算與房屋類型後，就可以選地點了。以高雄為例，預算1000萬的大樓或是1000萬的透天，以新成屋來說就有差別了，1000萬的大樓可以選擇市區，但是1000萬的透天只能選擇市郊或是郊區了。為甚麼需要先決定預算跟房屋類型才決定房屋地點呢? 因為前兩項是剛性需求，今天預算500萬的狀態下不可能憑空過兩天就變成了1500萬，因為現金與月薪不可能短時間有變動。(當然中樂透就有可能 XD)
所以通常房屋地點是前兩項決定後的妥協。
但市區市郊的定義每個人都不盡相同，筆者只是想借用這些詞表達一個概略的觀念而已。




參考資料
房貸試算服務